שאלות ותשובות

 

שאלה: מה זה אישור עקרוני ומה צריך להגיש לבנק כדי לקבל אותו?

תשובה: אישור עקרוני הוא הצהרת כוונות מצד הבנק למתן הלוואת משכנתא ללקוח בהסתמך על רשימת מסמכים התומכים במצבו הפיננסי של הלקוח. מסמכים אלו כוללים פרטים אישיים, נתוני שכר, פרטי הנכס ופרטים על ההלוואה ואחוזי המימון הדרושים. האישור תקף בדרך כלל לשלושה חודשים והריביות המוצעות בו תקפות ל- 12 ימים.

 

שאלה: מהי משכנתא הפוכה?

תשובה: זוהי הלוואה הניתנת לבעלי נכס כנגד שעבוד הנכס לטובת המלווה. ההלוואה ניתנת בתשלום אחד לבעל הנכס או בצורת תשלומים חודשיים, כאשר פירעון ההלוואה יתבצע בתום תקופה מוגדרת לאחר מימוש הנכס. מסלול מימון זה מתאים מאוד לאנשים בגיל הזהב שהנם בעלי נכסים ומעוניינים ליצור עבורם או עבור בני משפחתם הכנסה נוספת..

 

שאלה: האם העובדה שיש קנס פירעון מוקדם אומרת שלא כדאי לבצע מחזור למשכנתא?

תשובה: לא. דווקא ההיפך הוא הנכון. בדרך כלל ככל שעמלת הפירעון המוקדם גבוהה יותר, כך כנראה גלום פוטנציאל רווח גדול יותר עבור נוטלי המשכנתא. בכל אופן, צריך לבדוק את הפרטים לעומק ולהביא בחשבון את כל העלויות הנלוות למיחזור.

 

שאלה: מהם אחוזי המימון שניתן לקבל לרכישת דירה ראשונה ושנייה?

תשובה: במערכת הבנקאית ניתן לקבל מימון בשיעור עד 75% לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, שבבעלותם דירה יחידה וטרם מכרו אותה ועד 50% לדירה להשקעה.

 

שאלה: האם ניתן לקנות דירה באחוז מימון גבוה מ- 75%?

תשובה: הדרך היחידה היום לרכוש נכס בשיעור מימון הגבוהה מ- 75% היא באמצעות שעבוד נכס קיים (למשל של ההורים) ובנוסף למשכן את הנכס הנרכש. ההליך הזה דורש תכנון קפדני.

 

שאלה: מהי עמלת/קנס פירעון מוקדם והאם היא מופיעה בכל מסלולי המשכנתא?

תשובה: עמלת פירעון מוקדם היא עמלה המשולמת לבנק כפיצוי על הפסד הנגרם לו מעצם ביצוע מחזור/פירעון משכנתא – נטילת משכנתא בריבית נמוכה מזו שנלקחה במקור. מסלולי המשכנתא שיחייבו תשלום עמלת פירעון מוקדם הם המסלולים בריבית קבועה (צמודה ולא צמודה) וכן במסלולים משתנים כאשר הפירעון מבוצע שלא בנקודת היציאה.

 

שאלה: איזה שיעור החזר מההכנסה מומלץ כהחזר חודשי של המשכנתא?

תשובה: לשאלה זו אין תשובה חד משמעית. כל לקוח הוא עולם ומלואו והמצב הפיננסי של כל אחד שונה ממצבו של האחר. עם זאת, כדאי לדעת כי הבנקים הגבילו את שיעור ההחזר מההכנסה הפנויה של לווה לסך של 40%. בנוסף, ככלל אצבע בלבד, עדיף לא להגיע לשיעור העולה על 33%. בממוצע, שיעור ההחזר עומד על כ- 25% מההכנסה הפנויה.

 

שאלה: האם זה נכון שמשכנתא בשיעור מימון גבוה מ- 60% תהייה בריביות גבוהות יותר ואם כן, למה?

תשובה: כן זה נכון. הסיבה לכך נובעת מדרישות בנק ישראל מהבנקים להקצות הון עצמי כנגד חשיפות אשראי. מעבר ל- 60% מימון (חשיפת אשראי של הבנק ללקוח) בנק ישראל מחייב את הבנקים להקצות 100% הון עצמי על כל שקל שניתן ללקוח. לכן הבנקים מעלים את שיעור הריביות על מנת לפצות את עצמם על הדרישה מהם להקצות יותר הון כנגד סוג כזה של הלוואות. הקצאת הון פירושה שהבנק לא יכול להלוות את הכסף הזה. לכן הוא לא יכול להרוויח עליו את התשואה שיכול היה להרוויח אילו היה באפשרותו להלוות אותו.

 

שאלה: איך אפשר לדעת אם כדאי למחזר את המשכנתא?

תשובה: הדבר מצריך בדיקה של דו"ח יתרות המשכנתא הקיימת הכולל את כל פרטי ההלוואה. בהמשך יש לבדוק באותם מסלולי הלוואה שמרכיבים את המשכנתא הקיימת, אילו ריביות ניתן לקבל היום במערכת הבנקאית. אז בודקים את החיסכון הפוטנציאלי בכל מסלול ומסלול תוך לקיחה בחשבון את כל ההוצאות הנלוות להליך מיחזור המשכנתא, כולל עמלות פירעון מוקדם.

 

שאלה: אנחנו מתכננים לרכוש דירה על הנייר כשהכניסה תהייה עוד שנתיים. בינתיים אנחנו משלמים שכירות. מה אפשר לעשות כדי לא לשלם גם שכירות וגם תשלומי משכנתא?

תשובה: ניתן לקחת הלוואת גרייס חלקי או מלא עד למועד קבלת המפתחות לדירה החדשה. בהלוואת גרייס חלקי משלמים רק ריבית על ההלוואה ללא תשלומי קרן. לפיכך ההוצאה הכללית לא מאוד גבוהה. לאחר הכניסה לדירה, ניתן לבצע מחזור להלוואת הגרייס לפי התמהיל שתוכנן מלכתחילה.

 

שאלה: האם ניתן לקחת במסלול פריים יותר משליש מהמשכנתא?

תשובה: לפי מגבלות בנק ישראל משנת 2011, קיימת מגבלה על מסלול הפריים כך שמסלול זה אינו יכול לעלות על 33% מסך ההלוואה. המגבלה מדברת על כל מסלולי ההלוואה בריבית משתנה בטווח של עד שנה. זה כולל גם הלוואות מט"ח למיניהן, הלוואות עם עוגן מק"מ וכדומה. עם זאת, קיימים גופים פיננסיים כגון חברות הביטוח שנותנות משכנתאות ואינן כפופות לפיקוח על הבנקים. בחברות אלו, מגבלות בנק ישראל אינן חלות.

 

אתם מוזמנים לשלוח אלי שאלות נוספות.

השאירו פרטים ואחזור אליכם