רוצים לחסוך בהוצאות המשכנתא? - השאירו פרטים ונעזור לכם לחסוך הון!

טיפים במשכנתאות

  1. אתר אינטרנט או ספר אינם תחליף ליועץ משכנתא מוסמך. ברשת מצויים אתרים רבים, חלקם מספקים מידע רב וחלקם פחות. בכל מקרה, כמה שעות קריאה באינטרנט לא יכולים לשמש תחליף להתמחות במקצוע. לכן, מומלץ מאוד לקרוא ולהיות בעניינים אבל אל תטעו לחשוב שזה תחליף ראוי לייעוץ משכנתא מבעל מקצוע.
  1. אל תחתמו על חוזה רכישה לפני שקיבלתם אישור עקרוני. חשוב להבין שחתימה על חוזה רכישה מחייבת אתכם מול המוכר אך לא מחייבת את הבנק לממן לכם את הרכישה. כדי שלא תגיעו למצב של הפרת הסכם רכישה, דאגו לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים. 
  1. אל תחתמו על חוזה רכישה לפני ביצוע שמאות מוקדמת. אם תחתמו בכל זאת, אתם עלולים למצוא את עצמכם מקבלים שמאות נמוכה יותר ממחיר הקבלן/החוזה ובכך למצוא את עצמכם ללא מלוא המימון הדרוש לכם. זה עלול להיות קריטי בעיקר במצבים של אחוזי מימון גבוהים בסך 70%-75%, שאז אתם יכולים להישאר עם חוזה חתום מול המוכר אך ללא הסכמת הבנק לממן עבורכם את כל הסכום הדרוש לכם להשלים את הרכישה. במצב כזה אתם עלולים להפר חוזה מול המוכר ולשלם את סכום הפיצוי בגין ביטול חוזה.
  1. תתמקחו עם הבנק על הדברים החשובים באמת. אנשים נוהגים להתמקח עם הבנק ולחסוך מאות שקלים בודדים על העמלות השונות הקשורות בפתיחת תיק המשכנתא בעוד שבפועל הם עלולים לשלם על משכנתא לא כלכלית שבנה להם הבנק עשרות ואף מאות אלפי שקלים מיותרים.
  1. אל תקבלו את תנאי הצעת המשכנתא הראשונה מהבנק. זוהי בהגדרה לא ההצעה הטובה ביותר שתוכלו לקבל. זוהי הצעה ראשונה בלבד ובהכרח בעלת הרווחיות הגבוהה ביותר עבור הבנק. עשו מאמץ והמשיכו במשא ומתן מול הבנק כדי להוריד את הריביות.
  1. אל תתפתו להעלות את ההחזר החודשי עד לקצה גבול היכולת הפיננסית שלכם. הבנקים קבעו רף עליון של החזר חזר חודשי מסך ההכנסה הפנויה של לווה. רף זה עומד על 40% מההכנסה הפנויה של הלווה. (בנק ישראל הגביל את הבנקים בשיעור של 50% אך הבנקים, כאמור, מחמירים אף יותר). למרות זאת, מקובל ככלל אצבע, ששיעור ההחזר החודשי של משק בית על הלוואת משכנתא לא יעלה על 20%-30%. חשוב ביותר לבחון את יכולת ההחזר שלכם לאורך חיי המשכנתא ולקחת בחשבון הוצאות מחייה נוספות וזאת כדי לא להגיע לחדלות פירעון.
  1. היעזרו ביועץ משכנתאות פרטי. הבנק לא מקדיש לכל לקוח תשומת לב מעמיקה מספיק, הבוחנת את מכלול ההוצאות והיעדים העתידיים של הלווה (תכנון משפחה, ביטחון תעסוקתי וכדומה). לכן, המסלולים שיציע הבנק יהיו בדרך כלל סטנדרטיים ולא יותאמו ללווה בצורה אופטימלית. מטבע הדברים, הצעת הבנק תהיה רווחית מאוד לבנק אך לא בהכרח תתאים ללווה. יועץ משכנתאות פרטי מקדיש לניתוח הפיננסי של הלווה חלק ניכר מתהליך הייעוץ, בו הוא לומד את הלווה ותכניותיו ובהתאם בונה עבורו תמהיל משכנתא ה"תפור" בדיוק למידותיו של הלווה. כך יובטח ללווה כי ההלוואה שיקבל תהיה האופטימלית ביותר עבורו ותיקח בחשבון את אופיו הפיננסי ותכניותיו העתידיות.
  1. עשו שיעורי בית. בין אם החלטתם להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי ובין אם החלטתם להשתמש בשירות פקידי/מוכרי המשכנתאות בבנקים, מומלץ כי תבואו לתהליך אחרי שקראתם ולמדתם את הנושא. ישנם מספר אתרים טובים שניתן ללמוד מהם על הנושא. (אתרים אלה אינם תחליף מספק לייעוץ מאיש מקצוע אך הם בגדר דרישת מינימום).
  1. אל תתעלמו מהעלויות הנלוות לרכישת הנכס. אנשים רבים עושים את הטעות הזו ומתכננים את המימון לדירת חלומותיהם ללא כל העלויות הנלוות וכאשר באים ולוקחים את המשכנתא הם מגלים שלא נשאר להם כסף לשיפוץ אם צריך, לרכישת ריהוט, מכשירי חשמל וכדומה.
  1. אל תפחדו מעמלת פירעון מוקדם. אם שקלתם מחזור משכנתא ופקיד הבנק אמר לכם שעליכם לשלם "קנס"/עמלת פירעון מוקדם בהיקף גבוה ולכן לא כדאי לכם למחזר – תחשבו שוב. דווקא ככל שהקנס גבוה יותר, כך כנראה המחזור כדאי יותר עבורכם (ופחות עבור הבנק ולכן ההפחדה של הפקיד).
  1. דעו מהם הסיכונים הפיננסיים הגלומים בכל מסלול. בבניית תמהיל משכנתא מתאים, דרוש לתת את הדעת לסיכונים הגלומים בכל מסלול ומסלול ולבנות תמהיל מגוון המפזר סיכונים גלומים אלה.
  1. חשוב להסתכל על קצב ירידת החוב. מעבר להסתכלות על גובה ההחזר החודשי, חשוב מאוד לבחון את קצב ירידת החוב. ככל שהחוב יירד מהר יותר, ייפתחו בפני הלווים אפשרויות מימון נוספות למטרות חדשות כמו למשל שדרוג לדירה גדולה יותר, נטילת הלוואה לכל מטרה ומימון נוסף בגין הדירה המשועבדת. המשכנתא יכולה להיות עול והיא יכולה להיות מקור לצמיחה כלכלית של משק הבית. כל שצריך הוא לנהל אותה נכון כדי ליהנות מיתרונותיה ולהימנע מהיקלעות לקשיים בעקבותיה.
  1. אל תקפאו על השמרים. אחת לשנה שנתיים מומלץ לבדוק את המשכנתא ולבחון אפשרות למחזור המשכנתא. הערנות שלכם יכולה לחסוך לכם כסף גדול. למה לשלם אותו לבנק אם אפשר לממן רכב חדש, לטוס לחופשה משפחתית, להתפנק ולפנק אחד את השני.
  1. חשוב לתת את הדעת להוצאות ביטוח החיים. יש קבוצות סיכון שעלויות ביטוח החיים, שהם מחויבים לעשות, יכולות להגיע לסכומים משמעותיים אשר יכולים להעיק על הרווחה הפיננסית השוטפת שלהם (מעשנים, בני 50 ומעלה, בעלי מקצועות המוגדרים בסיכון גבוה וכדומה). עשו סקר שוק בין חברות הביטוח השונות והוזילו את הוצאות הביטוח.
  1. אל תיצמדו לתקופות המוגדרות במסלולי המשכנתא. מסלולי המשכנתא משווקים בדרך כלל במדרגות של 5 שנים. כך לדוגמא תמצאו מסלולים משתנים כל 5 שנים, מסלולים קבועים ל- 5, 10, 15, 25 ו- 30 שנים. לווים רבים אינם יודעים כי ניתן לבקש ולקבל הלוואה גם לתקופות גמישות יותר. המשמעות של קיצור המשכנתא בשנה או שנתיים יכול להיות הבדל של עשרות אלפי שקלים חיסכון עבורכם.
  1. תכננו את העתיד. הסתכלו ותכננו קדימה את השינויים העתידיים המתוכננים והיערכו לאלה שלא מתוכננים. התעלמות מאירועים עתידיים יכולה להוביל לקריסה כלכלית של הלווים. ידוע שלחצים כלכליים הם גורם משמעותי למתחים בין בני זוג ויכולים להוביל לפירוק משפחות. לכן, אל תקלו ראש מהעתיד לבוא והיערכו בהתאם. אם זה אומר לשמור כרית ביטחון בצד ולא לשים כל שקל על דירת החלומות – כך תעשו. קנו דירה פחות יקרה היום ותשדרגו בעתיד כשיתאפשר.
  1. תמהיל המשכנתא הוא המלך. תנו דגש לתמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם. אנשים טועים לחשוב שהשגת ריבית נמוכה זה הדבר החשוב ביותר במשכנתא. אל תייחסו חשיבות רבה מדי לגובה הריבית שהצלחתם לקבל על המסלולים השונים. הדבר החשוב באמת הוא בניית תמהיל משכנתא המותאם במידה האופטימלית ביותר לכם כלווים ואין לווה אחד הדומה ללווה אחר. כל אחד הוא סיפור פרטי ומיוחד אשר דורש התייחסות פרטנית. אין מוצר גנרי שמתאים לכולם.
  1. לא כדאי למחזר? – תחשבו שוב. אל תסמכו בעיניים עצומות על פקיד המשכנתאות בבנק, שאומר לכם שלא כדאי לכם למחזר את המשכנתא כי אתם תשלמו אלפי שקלים על קנס פירעון מוקדם. כמו כן, אל תסמכו שפקיד המשכנתאות בבנק ינתח את מצבכם הפיננסי לעומק לפני שיציע לכם תמהיל משכנתא. הוא כנראה יציע את התמהיל הרווחי ביותר לבנק ולא הרווחי ביותר לכם. אם אתם הולכים לשלם "קנס" גבוהה על מחזור מסלול המשכנתא שלכם, כנראה שמאוד כדאי לכם למחזר בכל זאת. התייעצו עם יועץ משכנתאות פרטי.
  1. אל תשוו עם חברים, שכנים ובני משפחה. אין שתי משפחות הזהות אחת לשנייה בהיבטים הפיננסיים שלהן ובתכניות שלהן לעתיד. כל משפחה היא מקרה יחיד ומיוחד ומגיע לה טיפול פרטני וייחודי שלא בהכרח יתאים למשפחה אחרת.
  1. שימו לב לשיעור המימון וגובה המימון הדרוש לכם. ישנם אחוזי מימון שאם תעברו אותם, הבנקים ייקרו מאוד את הריביות בתמהיל המשכנתא שתבקשו. באותו אופן הייקור הזה עלול להתממש גם במידה וגובה ההלוואה שתבקשו יעבור רף מסוים. בררו את הדברים לפני שתצאו לדרך.
  1. הכירו היטב את מגבלות בנק ישראל. קורה לא פעם שפקידי בנק יאמרו ללקוחותיהם "אי אפשר. זו ההנחיה של בנק ישראל", בעוד שבפועל מדובר במקרה הטוב בהטעיה בתום לב ובמקרה הרע בהטעיה מכוונת של הבנק. פקידי הבנק כפופים דבר ראשון להנחיות בנק ישראל ואחר כך להנחיות הפנימיות של הבנק בו הם עובדים. יכול להיות מצב שבנק מסוים בוחר להחמיר יותר על ההנחיות המינימליות של בנק ישראל, אבל זה לא אומר שזה נובע מהנחיות בנק ישראל. קיים סיכון שאם תבואו לסניף ותבקשו משהו ויאמרו לכם שאי אפשר כי זה בניגוד להנחיות בנק ישראל, קרוב לוודאי שלא תבקשו את מה שביקשתם בבנקים אחרים. לכן, מומלץ להכיר היטב את הנחיות בנק ישראל והמגבלות שהוא מטיל על המערכת הבנקאית בכל הקשור להלוואות לדיור.

יש לכם עוד שאלות? רוצים לקבל עוד טיפים?

השאירו פרטים ואחזור אליכם