רוצים לחסוך בהוצאות המשכנתא? - השאירו פרטים ונעזור לכם לחסוך הון!

מילון מונחים במשכנתאות

אחוז מימון – זהו היחס בין סך ההלוואות מהגוף המממן לבין שווי הנכס הנרכש. משיקולים כלכליים וממגבלות רגולציה החלות על הבנקים בישראל, ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך תהיינה ההלוואות יקרות יותר. לדוגמא, אם ברצונכם לקנות נכס בשווי מיליון שקלים ואתם לוקחים משכנתא בסך שש מאות אלף שקלים, אחוז המימון עומד על 60%.

אישור זכויות במקרקעין – זהו מסמך המונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מנהל מקרקעי ישראל) או חברה משכנת, הפועלת מטעם הרשות, המפרט את הזכויות לגבי מקרקעין מסוימים. פרטים אלה כוללים את פרטי הנכס, בעלי הזכויות בנכס, שעבודים ועוד.

אישור עקרוני – במסגרת תהליך קבלת המשכנתא יש להגיש לבנק בקשה לאישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא. במסגרת הפנייה לבנק תתבקשו לספק פרטים ראשוניים עליכם ועל הנכס שאתם מתכננים לרכוש. בבנק יבוצע ניתוח של הנתונים שסיפקתם ותינתן לכם תשובה עקרונית האם קיבלתם אישור להלוואה או לא. בשלב זה עדיין לא נכנסים לעניין מסלולי ההלוואה והריביות השונות. האישור העקרוני מותנה כמובן בכך שכל הפרטים שמסרתם נכונים ומדויקים. האישור העקרוני תקף לכשלושה חודשים והריביות, אם הוצעו על ידי הבנק, תקפות ל- 12 ימים בלבד, בהם מומלץ לקבל אישורים עקרוניים גם מבנקים נוספים.

בטוחה – זהו נכס שמשועבד לטובת הבנק כנגד הלוואה שהבנק העמיד וזאת על מנת להבטיח פירעון ההלוואה או מימוש הנכס במידה והלווים אינם פורעים את ההלוואה.

ביטוח חיים לנוטל המשכנתא – במסגרת הבטוחות שהבנק דורש כנגד ההלוואה שהוא מעמיד, קיימת חובה לערוך ביטוח חיים בגובה המשכנתא וזאת כדי להבטיח את פירעון המשכנתא במידה וחס וחלילה תחול פטירה בטרם עת של נוטל המשכנתא.

גרירת משכנתא – זהו תהליך שבו לווה מבקש לגרור משכנתא קיימת מנכס אחד לנכס אחר. תהליך זה יכול להתרחש כאשר בעל משכנתא מעוניין לרכוש נכס אחר ולמכור את הנכס שבבעלותו, אולם מעוניין לשמור על תנאי המשכנתא שיש לו על הנכס הקיים. פרוצדורה זו נדרשת לאישור הבנק.

דמי פתיחת תיק – אלו הן העלויות הכרוכות בפתיחת תיק ההלוואה בבנק. לאחר שהתקבל אישור עקרוני להלוואה וסוכם עם הבנק על תנאי ההלוואה מגיע שלב החתימה על הסכם ההלוואה ונספחיו.  במסגרת זו יימסרו גם הנחיות לגבי הפעולות ההכרחיות למשכון הנכס ורישום הבטוחות.

היטל השבחה – זהו תשלום אשר חלה חובה לשלם אותו במידה ובנכס הנרכש קיימת אפשרות להשבחתו. לדוגמא אם קיימת אפשרות לבנות מרפסת, עוד חדר על הגג או כל אפשרות אחרת שאם תנוצל תביא להשבחה ועליית ערך הנכס. את היטל ההשבחה משלמים לרשות המקומית גם אם לא מתכוונים לממש את זכויות הבנייה. היטל זה משולם בדרך כלל על ידי מוכר הנכס ולכן מומלץ לתת לו ביטוי בחוזה הרכישה.

הלוואת גישור – זוהי הלוואה שבאה לגשר על הפרשי עיתוי בין תקבול מנכס נמכר לבין תשלום על נכס נרכש. כאשר עוד לא קיבלנו כסף בגין נכס שמכרנו ואנו נדרשים להעביר כסף בגין נכס שרכשנו, נוצר לנו חוסר תזרימי. בדיוק את החוסר הזה באה הלוואת הגישור למלא. הלוואות מסוג זה ניתנות בדרך כלל כהלוואות בלון (ראה שיטות החזר הלוואה).

הערת אזהרה – זוהי הערה אשר נרשמת בטאבו (ראה הגדרה) בה בעל הזכויות בנכס רושם כי הוא מתחייב לבצע או שלא לבצע עסקה בקשר עם הנכס. הערה זו באה לציין כי נכס מסוים נמצא בהליך עסקה עם גורם נוסף ובכך מונעת ביצוע מכירה כפולה של אותו נכס לגורמים נוספים. אחד מהביטחונות שהבנק המלווה יבקש מנוטל המשכנתא הוא רישום הערת אזהרה נוספת בטאבו לטובתו וזאת בגין התחייבות בעל הזכויות בנכס לרשום משכנתא לטובת הבנק.

התחייבות לרישום משכנתא – זוהי בטוחה זמנית הניתנת לבנק המממן. במסגרתה, מתחייב הבעלים על נכס ומוכר הנכס כי במועד העברת הבעלות על הנכס לרוכש, תירשם משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הבנק המממן את רכישת הנכס.

זכאות משרד השיכון – זהו מונח המתייחס לזכאות רוכש נכס להלוואה ממשלתית המוענקת על ידי הבנקים בערבות משרד השיכון ובהתאם לקריטריונים ברורים ומוגדרים שנקבעו על ידי משרד השיכון. בעבר היו הלוואות אלו מאוד כדאיות מכיוון שהיו זולות יותר מהלוואות בנקאיות רגילות ואופיינו ביתרונות נוספים, אולם במציאות כלכלית של ריבית יורדת בשנים האחרונות והישארותה ברמה נמוכה מאוד, הפכו הלוואות אלו ללא כדאיות מבחינה כלכלית. לאחרונה ירדו גם הריביות על הלוואות זכאות ולכן יש לבדוק את הכדאיות הכלכלית שלהן.

חברה משכנת – זהו מונח המתייחס לגורם אשר הוסמך על ידי רשות מקרקעי ישראל לנהל רישום זכויות המקרקעין בנכסים אותם הוא בנה על מקרקעין של המדינה (המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל). גורם כזה יכול להיות קבלן דירות למשל אשר הוסמך לנהל רישום זכויות בשם רשות מקרקעי ישראל.

טאבו – זוהי לשכת רישום המקרקעין הפועלת מכוח חוק המקרקעין. בלשכה זו מנהלים את רישום הזכויות במקרקעין בבעלות פרטית או בחכירה שהועברה לרישום בטאבו. בלשכה זו ניתן למצוא את כל הפרטים הרלוונטיים לרכישה או מכירה של נכסים אלה. ניתן לעיין במסמכי הרישום וללמוד על הבעלות על הנכסים המוצעים למכירה. למסמך הרישום קוראים נסח טאבו וניתן להוציא עותק שלו באינטרנט תמורת תשלום אגרה בסך שקלים בודדים. מומלץ לעיין במסמכים אלה טרם חתימה על עסקת רכישה על מנת לוודא כי אין הערות אזהרה לטובת נושים אחרים בנכס (ראה גם הערת אזהרה).

יחס החזר – זהו שיעור ההחזר החודשי על המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה של בעל המשכנתא. בנק ישראל פרסם הנחיות בנוגע לחישוב יחס ההחזר ועל הבנקים לוודא עמידה של הלווים בהנחיות אלו. ההכנסה הפנויה מחושבת כהכנסה חודשית נטו פחות הוצאות קבועות. הוצאות קבועות הן הוצאות שמקורן בהתחייבות שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים. כלומר לצורך חישוב ההכנסה הפנויה, אם לאדם יש הלוואה נוספת לשנתיים (נאמר על רכב שרכש), את ההוצאה בגינה יש להפחית מההכנסה נטו שלו. מתוך ההכנסה הפנויה מחושב יחס ההחזר על הלוואת המשכנתא. בנק ישראל הגביל את יחס ההחזר על שיעור של 50% מההכנסה הפנויה. המערכת הבנקאית החמירה אף יותר והתיישרה על שיעור של 40% מההכנסה הפנויה. מסיבות רגולטוריות ושיקולי ניהול סיכונים, יעדיפו הבנקים להעניק הלוואה אשר יחס ההחזר בגינה יהיה נמוך ככל האפשר.

לוח סילוקין – זוהי טבלה המציגה את פירוט כל התשלומים בגין הלוואה לכל אורכה עד לסילוקה הסופי. בלוח הסילוקין יופיעו פרטים כגון: סכום ההלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה, שיטת ההחזר (קיימות מספר שיטות: שפיצר, קרן שווה, בוליט – ראה הגדרות), החזר חודשי על חשבון הקרן, החזר חודשי על חשבון הריבית, סך ההחזר החודשי, הצמדות שונות (בהתאם לסוג ההצמדה במסלול ההלוואה), יתרת הקרן לתשלום, יתרת התקופה לתשלום ועוד.

מדד המחירים לצרכן – זהו מדד המחושב ומפורסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובו נמדד יוקר סל מוצרים ברמה חודשית. זהו המדד שמרבית הצרכנים חשופים אליו. בהשוואת מחיר סל המוצרים בין חודש לחודש מתקבל ערך המבטא עליית מחיר הסל או ירידת מחיר הסל בין חודש לחודש ובכך מבטא את מדד יוקר המחייה. חלק ממסלולי ההלוואות בבנקים צמודים לשיעור השינוי של מדד המחירים לצרכן.

מדד תשומות הבנייה – זהו מדד המחושב ומפורסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובו נמדד השינוי בעלויות הבנייה הנובע משינויים בעלויות החומרים ושכר העבודה בענף. זהו המדד שהקבלנים ויזמי הנדל"ן חשופים אליו. בדרך כלל מחירי דירות מקבלנים יהיו צמודים לשיעור השינוי של מדד תשומות הבנייה.

מכתב כוונות – זהו מסמך משפטי בנקאי שבו מתחייב הבנק של מוכר נכס, להסיר את השעבוד הרשום לטובתו ולמחוק את המשכנתא מהנכס כנגד סילוק המשכנתא. את המסמך הזה יציג רוכש הנכס לבנק שלו על מנת שזה יסכים להעביר לו כספים כנגד רישום משכנתא חדשה ושעבוד הנכס לטובת הבנק של הרוכש. זהו מסמך חשוב ביותר ועל הרוכש נכס לקבל מכתב כוונות עדכני מהבנק של המוכר על מנת לוודא את הסכום הכולל שנדרש על מנת להסיר את השעבוד שרשום לטובת בנק המוכר ולרשום שעבוד חדש לטובת בנק הרוכש.

מס רכישה – זהו מס המוטל על רוכש דירה למגורים. שיעור המס מתבטא באחוז מסוים ממחיר הנכס הנרכש. באתר רשות המיסים ניתן למצוא מחשבון מס רכישה, שתפקידו לספק מידע על מיסים בסוגי נכס שונים. מומלץ לרוכש נכס לבדוק את כל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ובכלל זה את מס הרכישה, בטרם ביצוע העסקה.

משכנתא – זוהי הלוואה הנלקחת כנגד משכון הנכס. בעת לקיחת ההלוואה, מבוצע רישום אצל רשם המשכונות ובמשרדי הטאבו.

משכנתא הפוכה – זוהי הלוואה הניתנת לבעלי נכס כנגד שעבוד הנכס לטובת המלווה. ההלוואה ניתנת בתשלום אחד לבעל הנכס או בצורת תשלומים חודשיים, כאשר פירעון ההלוואה יתבצע בתום תקופה מוגדרת לאחר מימוש הנכס. מסלול מימון זה מתאים מאוד לאנשים בגיל הזהב שהנם בעלי נכסים ומעוניינים ליצור עבורם או עבור בני משפחתם הכנסה נוספת. כיום ניתן לבצע משכנתאות הפוכות בכלל משכנתאות.

נסח טאבו – זהו מסמך רישום הזכויות במקרקעין בבעלות פרטית או בחכירה שהועברה לרישום בטאבו. בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ניתן למצוא את כל הפרטים הרלוונטיים לרכישה או מכירה של נכסים אלה. ניתן לעיין במסמכי הרישום וללמוד על הבעלות על הנכסים המוצעים למכירה. לפני רכישת נכס מומלץ לעיין בנסח הטאבו ולברר פרטים אודותיו ובעיקר לוודא כי הגורם שמציע את הנכס למכירה הוא באמת הבעלים של הנכס ושאין על הנכס מגבלות או הערות אזהרה לטובת גורמים אלו ואחרים אשר עלולים למנוע ביצוע עסקת מכר.

עמלת פירעון מוקדם – לעיתים כבעלי משכנתא קיימת תרצו לפרוע אותה או את חלקה בטרם מועד הפירעון המקורי של ההלוואה. במקרה זה, במסלולי הלוואה מסוימים תידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות בגבייה על ידי הבנקים מוגדרות במסמך צו הבנקאות/עמלות פירעון מוקדם בהוראות בנק ישראל. עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים כאמור לפי מסלול ההלוואה.

עמלה תפעולית – תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה בבנק. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם או בעת מחזור משכנתא קיימת. גובה העמלה כ- 60 שקלים.

עמלת אי הודעה מוקדמת – במידה ולא תודיעו 10 ימים מראש ובכתב על כוונתכם לפרוע את ההלוואה או חלקה, תחויבו בעמלת אי הודעה מוקדמת. גובה העמלה הוא 0.1% מסך ההלוואה הנפרעת.

עמלת היוון – עמלה זו נגבית רק אם ריבית ההלוואה הנוכחית שברשותכם גבוהה יותר מהריבית הממוצעת על הלוואה דומה בתנאי המשק הנוכחיים. במצב זה ניתן להשיג מימון זול יותר באותו מסלול הלוואה מזה שהשגתם בהלוואה המקורית. לשם כך דורש הבנק פיצוי על "אובדן" הפרש הריבית בין השניים. אופן חישוב העמלה נקבע על ידי המפקח על הבנקים בהתאם לנוסחה שנקבעה על ידו.

עמלת מדד ממוצע – עמלה זו נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין 1 ל- 15 לחודש. הסיבה לעמלה זו היא "אובדן" מדד אחד שמתפרסם רק ב- 15 לחודש. אם מבוצע פירעון מוקדם לפני תאריך זה, הבנק בעצם מאבד הצמדה אחת על ההלוואה ולכן דורש פיצוי על כך. עמלה זו מחושבת על הסכום הנפרע כפול מחצית המדד הממוצע ב- 12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון.

מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי ובלתי תלוי (לא את היועץ בבנק!) בעת שאתם שוקלים לבצע מחזור משכנתא או פירעון חלקי או מלא שלה.

ערבות חוק מכר – במסגרת חוק המכר הרחיב המחוקק וביקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם נכס שנרכש אינו עובר בסופו של דבר לרוכש, יקבל הרוכש את כספו בחזרה. הרחבה זו של החוק באה לאחר פרשת חפציבה (בשנת 2007) בה לקוחות שילמו כספים לחברת חפציבה ולא קיבלו בטוחות כנגד כספים אלה ומשקרסה החברה, נותרו ללא כספם וללא הדירות שרכשו.

ריבית – זהו מחיר הכסף כלומר המחיר שיש לשלם בגין השימוש בכסף שניתן כהלוואה. ריבית מחושבת כאחוז מסוים מסך ההלוואה לפרק זמן מוגדר.

ריבית אפקטיבית – זוהי הריבית שתשלמו בפועל לבנק. אופן חישוב הריבית האפקטיבית תלוי במספר התשלומים בפועל שנקבעו לתשלום הריבית הנומינלית. למשל אם הריבית הנומינלית לשנה היא 4% ואתם נדרשים לשלם 2 תשלומים בשנה, הריבית האפקטיבית תהיה (1+4%/2)^4-1=4.04%. אם הריבית הנומינלית לשנה היא 4% ואתם נדרשים לשלם 12 תשלומים בשנה, הריבית האקטיבית תהיה (1+4%/12)^12-1=4.07%.

ריבית נומינלית – זוהי הריבית הנקובה בשטר ההלוואה. באופן כללי יש לקחת בחשבון את הריבית האפקטיבית (ראה ריבית אפקטיבית) אשר גבוהה מהריבית הנומינלית.

ריבית פריים – זוהי הריבית הבסיסית בין הבנקים, אשר מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מסוימת שכל בנק קובע לעצמו. כיום התוספת הנהוגה במערכת הבנקאית עומדת על שיעור של 1.5%, כלומר אם ריבית בנק ישראל עומדת היום על 0.1%, אזי ריבית הפריים עומדת על 0.1%+1.5%=1.6%.

רשות מקרקעי ישראל – זוהי הרשות אשר מנהלת את קרקעות המדינה בישראל. הרשות פועלת מאז שנת 2013 והחליפה את מנהל מקרקעי ישראל שפעל מאז שנת 1960 למטרה זו.

רשם המשכונות – זהו בעל תפקיד ברשות התאגידים שבמשרד המשפטים בישראל, המפעיל מאגר מידע אודות משכונות שנרשמו כדין. משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב. משכון שנרשם לטובת בנק על נכס יוסר לאחר פירעון מלא וסופי של ההלוואה על ידי הלווה.

שיטות החזר הלוואה – בישראל נהוגות מספר שיטות החזר הלוואה. שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט הידועה גם בשם בלון. לכל שיטה יש את היתרונות והחסרונות שלה. את כל מסלולי ההלוואה ניתן להחזיר בשיטת שפיצר אך רק בחלק מהמסלולים ניתן להחזיר בשיטת קרן שווה או בוליט.

שיטת שפיצר – זוהי השיטה המקובלת ביותר מאחר והיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטת שפיצר ההחזר החודשי קבוע ורק החלוקה בין התשלום על חשבון הריבית והתשלום על חשבון הקרן משתנה. בשיטת החזר זו יתרת הקרן לתשלום יורדת בקצב איטי יותר מאשר בשיטת קרן שווה.

שיטת קרן שווה – זוהי שיטה אשר בה התשלום על חשבון הקרן קבוע בכל חודש וחודש ותשלום הריבית משתנה ויורד עקב העובדה כי הריבית מחושבת על יתרת קרן הולכת ופוחתת. התשלומים הראשוניים בשיטה זו גבוהים יותר מאשר בשיטת שפיצר אולם הקרן בשיטה זו יורדת בצורה מהירה יותר ועל כן התשלומים בשיטה זו הולכים ופוחתים (בהנחה שלא מדובר על מסלולים צמודים למדד). שיטה זו מתאימה למי שיכולים לעמוד בהחזרים ראשונים גבוהים יותר ומעוניינים בתשלומים נמוכים יותר בעתיד (למשל זוגות צעירים לפני הבאת ילדים לעולם, שאז צפויות ההוצאות של בני הזוג לעלות).

תמהיל משכנתא – זהו הרכב מסלולי המשכנתא. בנק ישראל פרסם הנחיות ומגבלות על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן יכולים לווים לקחת. במסגרת מגבלות אלה, לפחות שני שליש מהתמהיל נדרש להיות במסלולים עם ריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (אחת ל- 5 שנים או יותר). רק שליש מהתמהיל יכול להיות בריביות משתנות בתדירות נמוכה מ- 5 שנים (כמו במסלול פריים למשל). סך ההלוואות בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מהתמהיל.

 

רוצים לדעת עוד? יש לכם שאלות?

השאירו פרטים ואחזור אליכם